Как найти хорошего агента по недвижимости

Если вы хотите продать свою собственность, главный вопрос: вы будете заниматься продажей в частном порядке или предпочтете привлечь специалиста? В частности, агента по недвижимости?


Продажа недвижимости – сложное, требовательное и трудоемкое дело. В конце концов, речь идет о весьма существенной стоимости актива. И ошибки, которые простительны в других житейских обстоятельствах, тут не допустимы.

На что следует обратить внимание при выборе агента по недвижимости? Как “вычислить” действительно хорошего специалиста? В данной публикации специалист сайта Веб Экстерн ответит на эти и смежные вопросы.

Во-первых, это всегда информативный сайт. Специалисты по недвижимости, которые занимаются бизнесом в течение многих лет, имеют “документирование” компетенции и успеха и, во многих случаях, реальное описание своей деятельности. По сути, хороший агент по недвижимости должен предложить своего рода гарантию производительности. Поэтому он должен описать, по крайней мере, в ключевых словах, что он делает, чтобы продать недвижимость наилучшим образом.

Агент должен полностью понимать клиента, то есть продавца недвижимости. Сначала ему следует детально рассмотреть причины, по которым кто-то хочет выставить недвижимость на рынок. Четырьмя основными причинами продажи недвижимости являются: семейные изменения, здоровье, профессиональные или финансовые изменения.

Обязательно глубокое знание недвижимости, причем конкретное, включая все стандартные и специфичные процедуры, налоговую составляющую, ценовые реалии.

У хороших агентов по недвижимости есть ответы практически на все вопросы. Профессиональный агент самостоятельно разрабатывает и предлагает клиентам “шпаргалку-путеводитель”(брошюру) для скачивания или готовый проспект на бумажном носителе. И, конечно же, обязателен долгий и очень детальный диалог с владельцем недвижимости о его ожиданиях.

Интересно, что если двум агентам по недвижимости поручают оценить один и тот же объект, часто на результирующем выходе можно увидеть существенную разницу в стоимости. Это относится и к классическим инструментам онлайн-оценки. Почему это происходит?

Оценка (а чаще – экспересс-оценка) недвижимости может служить лишь ориентиром. Разные результаты обычно объясняются различными маркетинговыми подходами и рыночными задачами (с учетом фактических региональных, локальных и местных реалий). Оптимальные цифры получаются только тогда, когда профессиональный и достаточно опытный агент по недвижимости встречается с ее владельцем непосредственно на месте, лично осматривает объект, после чего спокойно и вдумчиво изучает все документы – в том числе фактические и/или потенциальные обременения. В этом случае диапазон возможной цены продажи может быть определен относительно точно.

Говоря о том, как найти хорошего агента по недвижимости, нельзя обойти тему рекламы реализуемого объекта. Экспонирование высококачественной недвижимости может обойтись агенту в эквиваленте до 5000 долларов США. Это его личные деньги, которые он вынужден будет вкладывать в онлайн-рекламу, платные печатные объявления, стенды на рекламных досках и щитах, и иные способы распространения информации.

Кроме того, прежде чем агент по недвижимости реализует объект, ему придется потратить до 120 часов рабочего времени – без учета времени в пути туда и обратно, а также без учета транспортных расходов. Агент или его помощник должны созвониться с потенциальными покупателями, согласовать встречи, организовать и провести их. Причем чаще всего люди не покупают. Реальный покупатель по статистике появляется после 16-24-х показов (в зависимости от класса и типа недвижимости, а также множества прочих условий).

Но затраты агента никто не отменял (в том числе на оплату труда помощника). Агент должен заплатить за аренду своего офиса, собственную страховку, машину, чтобы иметь возможность ездить на встречи для просмотра. Качественный синопсис стоит в эквиваленте от 1000 долларов США. В некоторых случаях в обзор включаются видеозаписи с беспилотника (дрона), которые наглядно демонстрируют объект сверху, включая окрестности.

Агенту по недвижимости приходится иметь дело с поэтажными планами и иными документами (выписками, свидетельствами, кадастровыми сводками, данными оценщиков). Все они должны быть систематизированы, детально изучены, подготовлены и сброшюрованы. В современных реалиях нередко требуются 3D модели (то есть визуализация объекта в трех измерениях). Это также стоит денег и времени.

Хороший агент по недвижимости обязательно сделает объектную деталировку, например:

  • какова стоимость владения объектом?
  • шумный объект или улица?
  • слышно ли соседей?
  • каковы теплотехнические свойства здания и помещений?
  • каковы санитарные условия?
  • есть ли лифт или нужно подниматься по лестнице?
  • каково состояние блока питания (кухни) и санузлов, а также их инженерных устройств?
  • сколько, где и каких розеток?
  • есть ли свет в подвале или там довольно темно?
  • сухо в подвале или наблюдается повышенная влажность?
  • какие потенциальные проблемы могут случиться с этим зданием (включая потенциальный капремонт)?
  • какова финансовая ситуация в доме в целом?
  • какова история владения объектом?
  • что с парковкой?
  • и соберет ответы на иные вопросы, специфичные и/или важные для каждой конкретной ситуации.

Для установления конечной цены недвижимости очень важно, как она представлена, в хорошем или плохом эксплуатационном состоянии, убрана или нет. Это похоже на оценку автомобиля. Если в машине три года курили и она дурно пахнет, ее цена навряд ли превысит 3 тысячи долларов. Но если тот же автомобиль перед продажей прошел качественную химчистку или изначально принадлежал аккуратному некурящему пожилому человеку, его цена может быть в два раза выше. Стоимость недвижимости – это та цена, которую кто-то готов за нее заплатить. И если найти хорошего агента по недвижимости, он подскажет, как “выйти” на максимально возможные цифры без существенных затрат.

Еще одним важным критерием качества и профессионализма агента по недвижимости, по мнению специалиста сайта webextern.ru, является то, сколько лет агент успешно работает на рынке. Те, кто представлен долго, обычно действительно хороши. А вот сомнительные агенты, как правило, имеют короткий послужной список.

Чем выше цена недвижимости, тем сложнее ее продать. Чем выше цена продажи, тем выше абсолютный процент комиссии агента. Но хороший агент всегда вносит значительный вклад в то, чтобы цена продажи была максимально высока.

Действительно хороший агент по недвижимости всегда использует гарантию собственной производительности. Перед подписанием контракта он обозначает четкие сроки, в какой период и что именно он делает, какими именно рекламными мероприятиями и на каких площадках он обеспечит экспозицию объекта.

Хороший агент по недвижимости всегда координирует каждый свой шаг с владельцем объекта – от составления краткого буклет-обзора до организации и проведения посещений. Хороший агент всегда предоставляет эффективные услуги, а не предлагает прошлые достижения.


Больше интересных материалов по финансовой и денежной тематике, а также про инвестиции и вложение средств.